李兴会：“长租公寓”租期短，还需政策明晰完善

作者：李兴会

“长租公寓”正在成为房地产投资的新风口。有开发商、投资公司等多方力量角逐其中。然而记者调查发现，尽管北上广等很多地方出台租赁新政鼓励长租合同，但市场上能租3年以上的长租公寓屈指可数，最多不过是一年，与传统市场类似。（央广财经 11月29日）

不可否认，租期短在很多情况下会受一些无法排除的客观因素的影响。比如租客工作的变动或其他生活上的变化；又比如房主资产配置有了新的计划，欲将房屋卖掉而不是再用来出租……但最主要也是最不能忽视的，还是“长租公寓”运营者主观方面的因素，即在他们看来，长租不挣钱，他们还要靠每年涨租金来赚钱，所以不上这样的项目。

长租需求有没有？肯定有。随着“租购同权”等一系列鼓励租房政策的出台，市场存量不浅。既然如此，为什么各大品牌各却都不约而同地感觉长租项目不赚钱？其根源就在于“长租公寓”的运行模式。

从主流模式来看，租赁企业本质上充当的是“二房东”的角色，即承包社会上的闲置房屋资源做些改造，改成公寓形式对外出租，再赚取一定的差价。虽说是轻资产运营，但前期房源改造、房屋装修、家电配备及出租后的维护等都是不小的投入。综合算下来，即便运作良好，至少也需要四五年才能收回成本。而据第三方住房机构分析，行业的投资回报率并不高，盈利水平在2%左右。

在这种形势下，运营者自然会寻找一切冠冕堂皇的借口、抓住一切可以利用的时机，来实现房租每年一涨，从而增加盈利。然而，每年上涨的房租，给游子们带来的不仅仅是经济压力，还有不堪重负后搬家伴随的“居无定所”的劳神耗力以及颠沛流离的漂泊感。

试想，即便是租房，又有谁不渴望一个踏实安稳的住处？

问题显而易见，但作为市场监管者要规范这部分行为，却存在一定的困难。原因首先在于，“长租公寓”业务属于房地产行业中的“三级市场”，不同于二级市场的房屋买卖，很难通过税费、信贷等杠杆去直接干预市场；再者，租与不租都是个人行为，政府没有理由去干涉市场主体的个人意愿。

所以在此问题上，政府只能是市场规则的制定者，而非参与者。就“长租公寓不长”这个问题而言，我们虽然无法干预运营者的出租行为（毕竟没有强买强卖），但可以通过放宽市场门槛或采取鼓励措施，直接或间接增加供应量，从而形成竞争：

首先就是关于其身份认证的问题。现实中，由于各地政策规定不尽相同，就目前“长租公寓”的租赁行为而言，其“赚差价“的行为，在很多地方仍处于政策的灰色地带，甚至属于违规行为。

试想，以这种不甚明朗的身份从事经营活动，企业怎能做大做强呢？又怎能不利用一切机会做出些短视行为呢？所以，如何界定租赁企业的出租行为，还需要政策予以明晰。

再者，就是对租赁行为的引导。为鼓励租赁企业甚至包括普通房东推出长租项目，对于有此计划并且实际执行了的，可以给予一定的政策性优惠或奖励。当然，关键是除了住建部门外，还要有多个部门的协调配合，从而形成一股合力。

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[责任编辑：杨凡、赵国徽]

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