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李兴会:“长租公寓”租期短,还需政策明晰完善

来源:齐鲁网

作者:李兴会

2017-11-30 10:16:11

作者:李兴会

“长租公寓”正在成为房地产投资的新风口。有开发商、投资公司等多方力量角逐其中。然而记者调查发现,尽管北上广等很多地方出台租赁新政鼓励长租合同,但市场上能租3年以上的长租公寓屈指可数,最多不过是一年,与传统市场类似。(央广财经 11月29日)

不可否认,租期短在很多情况下会受一些无法排除的客观因素的影响。比如租客工作的变动或其他生活上的变化;又比如房主资产配置有了新的计划,欲将房屋卖掉而不是再用来出租……但最主要也是最不能忽视的,还是“长租公寓”运营者主观方面的因素,即在他们看来,长租不挣钱,他们还要靠每年涨租金来赚钱,所以不上这样的项目。

长租需求有没有?肯定有。随着“租购同权”等一系列鼓励租房政策的出台,市场存量不浅。既然如此,为什么各大品牌各却都不约而同地感觉长租项目不赚钱?其根源就在于“长租公寓”的运行模式。

从主流模式来看,租赁企业本质上充当的是“二房东”的角色,即承包社会上的闲置房屋资源做些改造,改成公寓形式对外出租,再赚取一定的差价。虽说是轻资产运营,但前期房源改造、房屋装修、家电配备及出租后的维护等都是不小的投入。综合算下来,即便运作良好,至少也需要四五年才能收回成本。而据第三方住房机构分析,行业的投资回报率并不高,盈利水平在2%左右。

在这种形势下,运营者自然会寻找一切冠冕堂皇的借口、抓住一切可以利用的时机,来实现房租每年一涨,从而增加盈利。然而,每年上涨的房租,给游子们带来的不仅仅是经济压力,还有不堪重负后搬家伴随的“居无定所”的劳神耗力以及颠沛流离的漂泊感。

试想,即便是租房,又有谁不渴望一个踏实安稳的住处?

问题显而易见,但作为市场监管者要规范这部分行为,却存在一定的困难。原因首先在于,“长租公寓”业务属于房地产行业中的“三级市场”,不同于二级市场的房屋买卖,很难通过税费、信贷等杠杆去直接干预市场;再者,租与不租都是个人行为,政府没有理由去干涉市场主体的个人意愿。

所以在此问题上,政府只能是市场规则的制定者,而非参与者。就“长租公寓不长”这个问题而言,我们虽然无法干预运营者的出租行为(毕竟没有强买强卖),但可以通过放宽市场门槛或采取鼓励措施,直接或间接增加供应量,从而形成竞争:

首先就是关于其身份认证的问题。现实中,由于各地政策规定不尽相同,就目前“长租公寓”的租赁行为而言,其“赚差价“的行为,在很多地方仍处于政策的灰色地带,甚至属于违规行为。

试想,以这种不甚明朗的身份从事经营活动,企业怎能做大做强呢?又怎能不利用一切机会做出些短视行为呢?所以,如何界定租赁企业的出租行为,还需要政策予以明晰。

再者,就是对租赁行为的引导。为鼓励租赁企业甚至包括普通房东推出长租项目,对于有此计划并且实际执行了的,可以给予一定的政策性优惠或奖励。当然,关键是除了住建部门外,还要有多个部门的协调配合,从而形成一股合力。

【声明:本文代表作者个人观点,不代表齐鲁网立场,仅供参考。】

[责任编辑:杨凡、赵国徽]

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