盘和林：首套房贷利率上浮有违满足“住的需求”

作者：盘和林

近日，有购房者向记者透露，自己购于南京的商品房在某股份制银行申请住房贷款时，获批的利率是在基准利率的基础上上浮30%，且首付高达五成。据该购房者介绍，该商品房为其名下的首套房。（8月23日 央视财经）

据报道称，对于很多城市来说，首套房贷款利率政策已经由“折扣价”调整为“加价”。近期，多地传出银行继续上浮房贷利率的消息，有个别城市首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮高达30%，另有多个重点城市首套房贷款利率按照基准利率上浮5%-10%作为“起步价”。　

应该说是，利率市场化是我国一个大的趋势，在流动性趋近、银行资金成本上升的情况下，有市场调节利润是一个正常的商业行为。但住宅利率市场并不是一个完全市场化的行为。笔者认为，银行将首套房利率上浮10%--30%，有违中央制定的“满足住的需求”的房地产调控精神，或出现误伤刚需市场、劫贫济富等背离公共利益的情况发生。

应该说，利率是影响房价变化的一个重要外生变量之一，利率的微小变动都有可能导致房地产价格的剧烈波动。房价与利率呈现负关系，即利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。利率除了直接作用于房地产开发成本以外，还通过以下三个方面影响房价：一是利率下降时，各种抵押贷款将大规模进入房地产市场；二是从住房消费来看，其年成本主要是银行抵押贷款的利息。三是房地产价值是预期未来收益的现值之和，折现率与房地产价值成负相关，而与利率成正相关。

利率是调控房地产市场的一个重要手段。此次以遏制房价疯涨为目的的房地产调控，提高利率、增加购房者成本亦然一个重要政策选项。银行的房地利率很快从“打折”转向上浮，尤其是对多套住房者。这是符合经济学规律的。

但需要指出的是，此轮调控并非是一刀切，而是以满足“住的需求”，打击“炒的需求”，为基本政策出发点，这也是中央调控房地产的指导精神，因此，我们可以看到，所有的信贷政策对于首套房都是“保障”思维，包括贷款比例、利率。因为首套房更接近于民生中的“安居”需求。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这里面指出了住房市场的两种不同的需求市场，一是以居住等利用为目的的消费性需求；二是投资及理财等需求，相对消费性房地产需求而已，投资需求对个体、社会存在一定的风险。房地产投机（“炒的”）是房地产投资的一种特殊形式，常常给房地产带来的消极作用。但“住的需求”对持续健康的房地产市场没有危害，并不在此次“打击范围”，而是在“满足”范围。

有人测算过，如果首套房贷利率上调，会给初次购房者带来一笔巨额利息负担。“平说财经”自媒体一篇文章算过一笔账：以2016年10月之前的政策，同样是300万元贷款，首套住房最低为85折利率，二套住房为基准利率的1.1倍计算，在30年等额还清的情况下，前者支付的利息约为226万元，后者约为306万元，多出80万元。若是上浮20%-30%，至少给初次购房者增加上百万元的利息负担。实际上，起到了“劫贫济富”的作用，有违社会公平。

初次购房者，实际上是一个庞大的中间人群的住房需求，这部分人的住房需求不可能都由政府以共有产权、公租房、保障房来满足。我们常说，市场的归市场，保障的归保障，以首套房低利率（基准利率）满足中间人群的刚性住房需求，有助于缓解公共资源不足的压力。

即便在利率完全市场化的美国，其房贷利率等也是受到政策管制的。因此，银行不能借利率市场化的名义，搭上房地产调控的便车，来谋求自身商业利益的最大化，房地产的利率有非常强的政策性，银行不能好处占尽，有关监管部门应该对首套房贷利率进行必要的规制，切实回归到中央满足“住的需求”的指导思想上来。

（作者系财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后）

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[责任编辑：杨凡、赵国徽]

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