谭浩俊：中国版REITs， 给经济生活带来怎样影响

作者：谭浩俊

党的十九大报告提出加快建立租售并举的住房制度的要求，如何才能有效推动住房租赁市场发展，增加住房租赁市场的有效供给，满足居民租房需要，REITs无疑是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等予以明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

很显然，这是为了更好地适应中国房地产市场改革和发展推出的一项重要举措，也是国务院提出加快发展住房租赁市场后的首个落地文件。这一被称作中国版REITs的政策，对于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，积极引导社会资金参与住房租赁市场建设、降低住房租赁企业杠杆率、促进形成金融和房地产的良性循环将发挥非常重要的作用。

房地产资产证券化从起步到现在，已经有近16年的时间了，相关数据显示，截至2018年1月31日，类REITs产品呈加速增长态势，累计发行数31只，累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的 656亿元，年复合增速高达89.8%。但是，迄今发行的31只产品，均只能称之为类REITs 产品，而不是标准的REITs。新政之所以被称为中国版REITs，在于标准的REITs真的要来了。

中国版REITs的到来，必定会对经济社会生活带来不小的影响。从目前的实际情况来看，对这几个方面的影响更大一些。首先是对住房租赁市场的影响。根据链家研究和预测，目前中国租赁人口已达1.9亿人，住房租赁市场租金GMV已超过1万亿元，未来10年，中国租赁人口近2.3亿人，租房市场租金GMV将接近3万亿元，到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。

凭借人口规模和人口结构优势，可以预见中国住房租赁市场发展前景可期。推出中国版REITs，是适应住房租赁市场发展的要求的，也是能够有效推动住房租赁市场发展的。尤其对长租房市场，能够起到积极的促进作用，鼓励开发企业等发展长租公寓，减少短租给租赁双方都带来不利影响。

其二是对开发企业和住房租赁企业的影响。目前，很多开发企业都把开展物业和住房租赁业务当作企业转型的重要方面，中国版REITs的推出，毫无疑问能够有效化解开发企业和住房租赁企业资金占用规模较大、周转效率不高的矛盾，减轻开发企业和住房租赁企业的财务压力，从而有效鼓励和激励开发企业、住房租赁企业加大物业管理、住房租赁工作力度，推动住房租赁市场发展。

再者是对国企改革的影响。虽然从表面看，中国版REITs和国企改革搭不上边，但是，仔细分析就不能发现，REITs对国企改革的影响是比较大的。因为，多数国有企业、尤其是地方国有企业，都有大量的存量土地、存量房产，如果推行REITs，可以帮助国有企业将这些存量资产盘活。

最后是对股市的影响。中国版REITs对股市的影响是最直接、最明显的。因为，近年来，受调控政策影响，股市的房地产板块一直表现不是很好。但是，今年1月份以来，房地产板块出现了一定的回暖。新政的出台，无疑将对房地产板块是一大促进，特别是持有物业比较多、公寓房、存量房比较多的开发企业，会带来一定提振。所以，新政一定会对房地产板块走出低迷带来积极影响。

那么，居民如何在投资和住房方面选择？在这个问题上，笔者认为，重点是两个方面的问题：

第一个问题，投资如何选择。通过前面的分析已经可以看出，中国版REITs的推出，将对市场带来很多影响。因此，也给投资者提供了许多新的选择。毫无疑问，房地产板块是投资者必须看中的一个方面。尤其象万科等持有物业、房产、公寓类房产、长租房比较多的开发企业，新政对其在市场的影响是比较大的，可以作为投资的选择。

除开发企业之外，存量土地、房产比较多的国有企业，尤其是一线城市和重点二线城市的老国有企业，大多手中握有地段比较好、开发和转型空间比较大的土地和房产，所以，新政的推出，对这些企业在市场的表现也可以作为投资的选择重点。对从事REITs业务的企业，无疑也是有比较明显的积极作用的，对金融机构则在化解风险方面起到促进作用，一定程度提振金融板块。

第二个问题，住房如何选择。是租房还是买房，在中国版REITs推出后，应当做更加深入的思考和选择了。尤其是年轻人，大多喜欢到一二线城市寻找机会，而一二线城市的最大问题，就是买房。所以，很多年轻人都为了买房，掏空了双方父母和长辈的“六个钱包”。

有的甚至掏空了“六个钱包”，也凑不起首付。在这样的情况下，不妨多动动租房的脑子，多考虑考虑用租房解决住房问题。而丈母娘也不要再逼着未来的女婿去掏长辈的钱包了，留下的债务，仍然要自己的女儿一直偿还。这也意味着，新政对年轻人住房观念的转变也将是一次考验。

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[责任编辑：杨凡、赵国徽]

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