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南方都市报李宇嘉专栏:从“金九银十”褪色看地产转型

来源:南方都市报

作者:李宇嘉

2018-10-05 10:03:10

经济人

李宇嘉专栏

作为楼市传统旺季的“金九银十”,今年的成色不足铁板钉钉,但降温之快超出预期。克尔瑞统计,9月28个一、二线城市新房成交量同比下跌41%;打折促销成为近期楼市主题,恒大全国楼盘折扣营销,商办低至6折;万科厦门项目启动实质性降价销售;各地新盘去化普遍降至60%,西安某楼盘零成交。更代表走势的二手住房市场,9月出现“量价齐跌”的迹象。上海二手住房成交连续3个月下跌,二手住房价格指数连跌9个月,深圳报价下跌的二手房源占比55%。

同时,对未来市场走势,开发商近期突然悲观。包括碧桂园、恒大、融创、华夏幸福、泰禾等在内的龙头房企,纷纷表示要收缩战线,或者退出四线城市,或裁撤部分事业部、区域公司,或者叫停拿地和开盘。近期,在万科秋季例会上,作为主题的“活下去”刷爆会场。

疑惑的是,相比此前三轮回调期,即2008- 2009年、2012年和2014-2015年上半年,当前开发商面临的市场形势好得多。首先,尽管商品房交易增速下滑,但销售面积和金额依然保持正增长,今年1- 8月销售额同比增长高达14 .5%。而此前三轮回调期,均出现了销售负增长;其次,2018年前三季度,T O P20房企销售额同比增速高达35%,千亿房企有18家;最后,今年上半年上市房企迎来史上最好半年报,135家开发商营收和净利润分别增长24%和38%,1/3的利润翻番。

同时,近期国家出台了一系列政策,鼓励基建投资“补短板”,激发居民消费潜力,房贷利息税前扣除明年起实施;尽管棚改降速,但并未叫停,只是货币化渐进退出。此外,在固定资产投资和消费增速创新低的情况下,国家对内需无比重视。无论是新型城镇化,鼓励农民进城,还是基于满足美好生活诉求,在衣食住行方面的改善等,都将是扶持政策的着力点。

综上,我们就需要甄别,近期楼市回调是短周期的,还是趋势性的?房企看淡后市,是真看空,还是策略为之,意在为低价“捡漏”铺垫?笔者认为,自2016年9月底开启新一轮调控以来,特别是去年7月开启“去杠杆”以来,楼市传统的“金九银十”已褪色。今年7月31日,政治局会议明确“遏制房价上涨”,8月11日住建部沈阳会议再启“约谈问责”,意味着调控继续趋严,房价管控进一步严格,楼市下行期到来,9-10月楼市回落在情理之中,但整体上还在高位。

开发商之所以悲观,一是开发商已达成共识,政策不再支持楼市了。过去,房价普涨、市场升温,调控如影随形,但大家普遍认为,后续政策一定会松绑。也就是,政策和市场是“周期性”或“钟摆”式的。而现在,除非经济断崖式下滑,否则调控将一以贯之,即持续紧缩;二是市场化进入纠偏阶段。当前,无论资金脱实入虚、系统性风险预期,或资产泡沫和贫富差距,还是科技实力暴露出来的短板,甚至内需不振,大家认为,都是地产惹的祸。

楼市成为“众矢之的”,政策开始全面纠偏过去20年住房过度市场化。比如,土地不再单纯“招拍挂”,限价、配建、自持常态化;政策更强调住房保障、租赁培育、产城融合等,严厉打击炒地、炒房;楼市交易摩擦越来越大、房价不允许上涨,以让利于民,楼市进入低位缩量的“鸟笼行情”。同时,尽管近年来各大开发商纷纷转型,但无论转向房地产上下游、还是跳出地产,都未探索到明确的、匹敌地产的盈利模式。龙头树大招风、船大难掉头,压力也越大。

笔者认为,楼市回调是缓慢的,“高位平衡”乃大趋势。因为,与10年前相比,楼市体量上了几个台阶。对投资、金融稳定、地方财政、民生和舆论等,影响不可同日而语。特别是,经济全局开始从“稳中向好”转向“稳中有变”,对楼市稳定的诉求强烈。因此,棚改、租赁、城镇化、产城融合等都会对冲楼市下滑,政策也鼓励合理住房需求,楼市会在高位平衡,回调是小幅度的。对开发商而言,告别跑马圈地的转型确实是阵痛,但能将人、产业、地产、城市融合起来,建有人住、买得起,有实体运营的房子,就有未来。

(作者系资深地产研究人士)

(来源:南方都市报 2018年10月05日 版次:AA02    )

[责任编辑:杨凡、赵国徽]

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