盘和林：信用租房免押金，提升租房市场治理水平

作者：盘和林

据人民网报道，日前，记者从上海举行的“中国放心公寓联盟发布会”上获悉，有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。分析人士指出，对租客来说，信用租房最大的特点在于真房源、可凭借信用免押金、按月交租，在未来，对于恶意逐客、随意涨租的房东，租客还可以打差评，并计入对方的芝麻信用租房档案。

付三押一，这是租房时最常见的付款方式。但互联网与信用体系正在重构这一租房模式，信用好的人们可凭自己的信用免除押金，难怪网络上热议“马云正在颠覆租房市场”。 

笔者认为，4万亿租房市场迎来信用时代，免除的不仅仅是押金，更为重要的是，信用管理能有效提升社会治理水平，租房市场引入信用管理后，有助于提升租房市场的治理水平，例如消除信息不对称等，有效识别租房市场中的“柠檬”，也将有效推动租购并举的政策快速落地。

据统计，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。但与这个庞大的租房群体相对应的是，我国房屋租赁市场还处于自发的阶段，例如遭遇房东随意提价、“一言不合”就被赶、退房时押金说扣就扣、押金支付有的押一付三甚至付六或更多……不少租客都有类似痛苦的记忆。

中国人之所以透支几代人的积蓄也要买房，很大程度上与住房租赁市场不成熟有关，租房短期化是一个重要原因。从信息经济学的角度来看，导致我国租售住房市场诸多问题，实质上是“柠檬市场”所引发的，即产品买卖双方存在信息不对称的市场。

我国当前的租房市场就是一个典型的信息不对称市场，房东对租客的支付能力等承租风险缺乏识别，而押金是解决办法之一；同时，租客对房东也存在信息不对称，比如是否会随意提价、扣押金等情况。最终导致了租房市场的市场失灵（低效率），从而使得租房市场失去了“房子是用来住的”的资源配置功能。

信用是社会资源配置的依据之一，能有效弥补当前租房市场资源配置失效的缺陷。信用是获得信任的资本，通过其拥有者社会关系的声誉、经济交易的授信额度、行为记录与评价等表现出来的，因而具有较强的道德约束力和法律的强制力（信用建设的立法）。信用实质上是一种虚拟资本，是现代经济中一种新的资本配置资源的形式和依据。

信用资本的核心在于这种资本的最终价值需要社会评价，而不是自我评定的，主要体现在三个方面：一是评价信用资本的经济价值，进行信用交易风险评价，即风险性评价，衡量的标尺是违约率与风险损失的大小；二是进行社会规则和秩序的评价，即合规性评价，衡量的标尺是信用主体遵守政策规定和法律法规的守信情况；三是进行诚信道德和信用基本素质的评价，即诚信度评价，衡量的标尺是信用主体是否具备诚信意识和精神原则。

由此，我们不难看出，信用资本的价值决定因素使其具备了公开性、公共性、合法性、道德性等特征，也就是说信用主体的信息具有高度透明性，这就能很好地解决租房市场中的信息不对称问题，从而在很大程度上消除租房市场中的“柠檬”现象。

除了识别“柠檬”以外，信用资本还能有效约束人们在交易中的失信行为。信用资本对失信行为的约束由交易的性质、声誉机制以及预期共同构建而成，通过社会评价机制，初步实现了信用主体的信息对称，此时“声誉机制”能使自己在重复交易中获得更多交易机会和利润（便利化）空间，在这一机制下交易者更容易形成他方守信的预期。

信用资本有助于提升社会治理水平。从信用资本的三维构成来看，合规性评价与诚信度评价，与法律、法规、政策、道德、价值等社会规范体系密切相关，直接涉及到公众的基本素质、价值取向等社会治理功能，因此，信用资本能直接提升社会治理水平。毫无疑问，社会治理水平是租房市场改善的大环境。

因此，在信用经济环境下，社会治理、信用环境日益呈现出优化的趋势。窃以为，租房免押金除了降低双方交易成本以外，最大溢出效应莫过于消除租房市场的“柠檬”、提升租房市场的治理水平，甚至乃至提升整个社会治理水平，这才是租房进入信用时代的真正意义所在，更是真正值得人们期待之处。

（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）

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[责任编辑：杨凡、赵国徽]

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