李兴会：升级版“限购令”是楼市虚火又一镇静剂

作者：李兴会

今天，济南市城乡建设委员会发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》，《通知》对济南市住房限购政策的适用范围、适用人群及限购期间购房所需要的证明材料进行了详细说明。半年来第三次出台限房地产调控政策，调控力度空前。（齐鲁网 1月17日）

从2016年9月28号出台的“房八条”，到10月2号出台的限购限贷政策，再到如今的限购细则，如此高密度的调控措施不禁令许多济南市民应接不暇。在此期间，市民最为疑惑的是，相关部门为何要接连三次出台调控政策，三次调控政策有何不同，此次调控的侧重点和作用又有哪些？

细数三次调控政策的内容可知，9月28号的“房八条”主要规范对象是房地产开发商，是为遏制土地供应市场中的囤地、哄抬地价、以及打击商品房预售过程中的违法违规行为。10月2号的政策主要是限贷限购，是为了浇灭当时蔓延全国的房价过旺的虚火，内容主要包括提高首付款比例、降低公积金贷款总额、限定持有量等一系列措施在内的组合拳。而此次限购细则的目的则非常单一，仅就购房数量做出了进一步规定，有原先的3套降为2套，是限购“升级版”，是抑制楼市虚火的又一剂“镇静剂”。可见，三次政策侧重点各不相同、互为补充，并且调控力度存在递进关系，共同规范房地产市场的主体行为和秩序，将限购的网络织密。

本次限购细则直指“房屋家庭保有量”这一事关社会公平的关键环节，且操作性强。主要特点是：

其一，严把购前审核关。房地产开发企业和房屋中介为购房资质审核的第一关。市房屋档案馆将提交材料详细核实，商业银行在办理贷款过程中一并将具体事项予以审核；其二，严厉事后追责问责。对不符合条件的房地产开发企业和购房者，房产交易监理所、主管部门将依法追究责任。同时，严厉规避滞后网签、逾期不办等政策投机行为。其三，区域规范明确。不管对于购房行为还是保有量，都明确规定了执行区域。将市民存有疑惑的长清区、章丘区等模糊区域做出了清晰说明。

限制房屋保有量对遏制房地产市场虚火具积极意义有哪些？广义上来讲，通过限购，可直接有效地遏制过度投机，防止房屋异化为投资工具，将其回归居住的本来意义。通过市场机制分配至刚需的中产阶级，从而促进社会公平；从操作层面来看，可以间接增加房地产市场的供应数量，有效缓解土地供应的紧张，有利于保护房产市场的平稳健康发展。尤其针对非本市居民作出的准入门槛，更强化了这一作用。因此各地都不约而同将“限购”作为长期政策。而此次限购套数由之前的3套减少为2套，力度加大，更进一步彰显了政府长期实施“限购”的决心。

由于本轮调控政策实施密度较大，加之购房者与政府、开发商、及金融机构在专业知识及信息方面的不对称，因此公众在购房之前尤其要详细了解相关政策，将具体政策研读通透。目的主要是作为博弈的弱势方，避免和减少不必要的损失。此过程中尤其要注意的是有关政策实时间节点的问题。比如，在10月2号政策出台后，曾有部分购房者已经于政策之前网签。但由于对相关政策不甚了解，却被有关银行错误告知要实行新的公积金政策、提高首付比例。由于追加首付款困难，有的购房者遂全部转为商贷。如此一来总共要多交十几万的贷款利息，损失未免可惜。再就是，要注重保存好每一环节的相关资料和证明材料，一旦发生纠纷，可作为投诉、维权的证据。

自古而言，“买的不如卖的精”，房地产交易市场也一样。不管从哪方面来讲，购房者相对于开发商、金融机构而言势必处于弱势地位。因此市民在购房前，尤其要详细研读有关规定，将有关政策条文的精神吃透，切不可过分依赖他人。毕竟后续的取证非常麻烦，维权之路更是十分困难。

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[责任编辑：杨凡、赵国徽]

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