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舒圣祥:楼市需供给侧改革,土地熔断控价太天真

  作者:舒圣祥

  7月8日下午,南京集中出让10幅地块,其中8幅为住宅地,均设定了最高限价。这是南京土地熔断机制政策实施后最大的一场土地竞拍,因此赚足了眼球。奇葩的是,除了超过40家房企参与抢地之外,8幅限价地块,最终7幅因熔断终止出让。(7月11日《每日经济新闻》)

  虽然A股上的熔断机制饱受骂名,但为了限制房价过快上涨,很多地方政府还是推出了土地拍卖熔断机制,试图以限制地价的方式来限制房价。背后的逻辑是这样的:开发商拿地的成本低了,整个开发成本就低了,成本低了房价自然就会低。基于“成本决定价格”的传统思维,土地熔断机制可以看做是,地方政府以牺牲土地财政利益来换取房价的稳定。

  但是,开发商们好像并不领情,以至于8幅限价地块就有7幅熔断,虽然拍卖主持人不断呼吁大家要“理性”,“希望不要熔断,这样对大家都好,不要逼政府出政策”。那么,真是开发商“不理性”吗?哪有那么回事,他们精着呢。竞争不就是比拼价格嘛,出价不高一点怎么拿得到地?有了熔断机制,只要出价够高,就算我拿不到,别人也拿不到,那为什么不疯狂出高价呢?反正熔断了就不算数了,又不用真的付钱。

  这就是熔断机制的荒诞之处,它会极大地怂恿不负责任的出高价行为,哪怕他其实并没有钱拿地,只要出价高过熔断限价,自己也没有任何损失,真正想拿地的人反而拿不到地。如果没有熔断机制,开发商对自己每一次出价都要负责,要不然真就会砸自己手里;但是,有了熔断机制,无论有钱没钱,先把高价出了再说,出价就像玩游戏似的——熔断之后,自己虽然拿不到,别人也休想拿到,还有比这更理性的竞争行为吗?

  请想象这样一个场景:卖东西的苦口婆心,哀求大家都少出点价,买东西的却因为竞争激烈,大家都拼命往高了出价,最后卖东西的说,你们出价太高,我不卖了。品出什么味道来了吗?对,这是违背市场经济规律的。土地熔断机制把市场竞争想的太简单了,甚至是太天真了。人为把地价降低,就能让房价降低吗?不,房价从来就不是成本决定的,而是由市场供求关系决定的。

  地价不是因为“成本”高所以大家都出高价,相反,是因为土地供应非常有限,拿地的开发商竞争激烈,所以推高了价格;房价也是如此,不是因为地价太高所以房价就高,而是因为楼市供给整体小于市场需求——无论这样的需求,是自住型、改善型的,还是投机型、炒作型的。过去,限购也好限贷也罢,我们所有的楼市调控政策基本上都是在限制需求,然而,真正有效的调控手段应该是扩大供给——楼市同样需要供给侧改革。

  但是,楼市的供给侧改革不是人为压低地价,除非到时候同样对商品房实施限价,否则熔断限价不过是在给拿地开发商赠送现金大礼包;楼市供给侧改革需要扩大土地供应,通过扩大供给的方式让失衡的楼市供求关系更趋平衡。可惜,土地熔断不断导致土地流拍,事实上反而减少了土地供应,楼市供求关系自然更趋失衡,房价因此难免继续上涨——那些有房子在售的开发商,都会有积极性去土地拍卖市场上出高价,争取让土地流拍,这恰是他们的理性。

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