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朱永华:让房价回归市场理性是最好的“救市”

  作者:朱永华

  进入新年的短短20多天中,已有绍兴市、厦门市以及四川省出台了楼市救市政策,其中浙江省绍兴的“微刺激”主要以购房税收补贴为主,而厦门和四川省则集中在清理楼市的行政干预、全面取消限购。虽然2014年末全国多地楼市出现“翘尾”,但这仍然无法掩盖市场整体低迷的现实,新年伊始,地方政府再次出手救市(1月25日西宁晚报)。

  任何产品市场出现销售下行或其他问题,地方政府都不会这么着急,唯房地产市场是个例外。政府与房地产开发商之间所形成利益关联,决定了其不可能会袖手旁观。但是,这样的出手相救不仅有行政干预市场之嫌,无论是以往的限购和现在部分城市出台减免税等政策,鼓励房产消费同样都是违背市场游戏规则,让房产价格回归市场理性无疑才是最好的“救市”。

  房产开发成本虚高,各种灰色甚至黑色成本占据房产成本很大比例也是公开的秘密,从而造成整个楼市价格的高企。地方政府为了保障“土地财政”的收益,房产开发商为了减少库存尤其是要消化已经付出的高额成本,救市也就成了双方最大的共同利益。但是,整个房产市场库存量的庞大,新建和在建房产项目又“木已成舟”,再加上从中央到地方的反腐高压,由腐败助推房价攀升的各种力量已基本瓦解。尤其是购房者“买涨不买落”的消费心理,在这种处境下,地方政府出台任何鼓励房产消费的政策,无疑都是一种不明智,只能让购房消费者越发产生逆反心理。遵循市场规律,让房产价格充分回归市场理性,显然更是一种理性。

  这些年,房产价格不仅是“一路高歌”,而且越是出台严厉调控政策,房价反弹越是明显,房价的高企,也让地方政府从土地出让金中获得巨大收益,使地方财政收入对土地出让产生了更大的依赖。不仅如此,房地产市场的一派繁荣,围绕土地出让、开发审批、征地拆迁等所产生的腐败“档次”也是逐步提高,使得隐含在房产开发中的灰色甚至黑色成本更是节节攀升,促使房价虚高。而另一方面,由腐败所获得的巨额收益又转化成对房产消费的投入,众多的房叔、房哥、房姐、房大妈以获取更大利益为目的,联手囤房、炒房倾力推高房价,形成一种房价越高越一房难求的怪现象。这种违背市场正常规则的“泡沫”,终于被近年高压反腐的利剑戳破,虽然近两年中央经济工作会议对房产调控只字不提,正如有文章所言,高压反腐比任何严厉房产调控政策更有实效,因此,恰如前几年越是出台房产调控政策房价越是“失控”一样,房价回归下行的路上,越是想“救市”越是很难达到目的。

  平心而论,虽然眼下的楼市低迷,房价普遍有所回落,但这仍然不是房价应有市场定位,无论是库存还是新建在建的房产开发项目,各种占比很高的成本都已付出,而且真正能够助推房价上扬的腐败动力已经支离破碎。再加上房产市场的大量过剩,走向买方市场的格局已经初步形成,无论地方政府如何“搭救”,要确保房产商有盈利的快速“清仓”和销售几无可能,过多的政策或减免税补贴非但不能达到“救市”目的,很可能还会把自己陷进去。因此,在笔者看来,地方政府应转变观念,放弃土地财政思维,把主要精力用在发展实体经济和科技创新的其他产业方面,培育新的财税增长点,让房地产真正回归他的市场属性,为他曾经的“非市场行为”付出应有的代价,经历这一阵痛,对于房地产业今后健康发展也未必全是坏事。

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