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梁江涛:稳定住房消费不妨对刚需群体“转移支付”

  作者:梁江涛

  国务院常务会议要求,重点推进六大领域消费,包括稳定住房消费、放宽提取公积金支付房租条件。国务院发展研究中心的一位负责人表示,“作为中央层面的正式表态,政府维稳房地产市场的态度已经明确。”接近住建部的知情人士透露,“住建部及其他相关部委已经储备政策,但具体出台的时间还要根据经济发展状况而定。”(11月1日东方网)

  时隔五年,“稳定住房消费”再度出现在国务院常务会议的纪要中,这对调整中的房地产市场而言,意味深远。在此之前多部门推出新政,在各地取消限购、银行松绑房贷的基础上,在异地缴存住房公积金、但在现缴存地缴存不满6个月的,缴存时间可合并计算。这一系列的政策陆续出台,折射出政府对破解楼市困局、稳定住房消费的政策导向。而稳定住房消费政策,应向刚需族倾斜。

  可改变现行公积金规定,只要缴存人提供单位证明和两人担保即可申请使用公积金,三个月内再向管理中心提供购房合同和首付款发票。如果缴存人改变购房意向,即将公积金归还原账户。如果缴存人弄虚作假,套取公积金,到期不能提供购房合同和首付款发票的,由缴存单位和担保人共同归还,并将其列入征信系统黑名单。这样,刚需群体就能拿着公积金贷款缴首付款,提前解决了购房资金缺口的问题了。

  刚需族的住房诉求是住房市场保持恒久稳定的社会基础,因此,稳定住房消费政策还应向刚需族倾斜。大学生毕业后在大城市就业所遇的最大生活难题就是住房问题,要买一套小户型的房子也非易事。单位公积金缴纳期限不够,基数额度较小等问题限制刚需族的购买需求。比如在南京,户籍新政策将规定,海外高层人才可带配偶落户、取消应届高校毕业生保留户籍两年的限制等。户籍解决了,但刚需族要解决住房问题还需时日。

  公积金可提取作为房租的启动资金,是个利好,但刚需族的住房公积金可用数额捉襟见肘。而且,中国传统的住房文化决定了购买小户型住房仍然是这个群体的第一选择。对此,城市政府可采取“转移支付”的补助之策。大学生就业后,作为刚需购房人群可享受政府根据不同对象确定的优惠。这一优惠由城市政府通过退还部分土地出让金和开发商的税金来解决。为防止开发商搞水涨船高,在操作中采取购买者按“一房一价”享受开发商的折扣优惠、确定预购缴款后,提供相关凭据由政府补给刚需购房者。

  刚需人群申请商贷应放松担保与捆绑还款人的限制,除了未婚子女父母可参与共同还贷外,对具有稳定收入的购房者其用人单位也作为担保人,条件是购房人与用人单位确立较长的服务期。此外,政府可设立“人才购房担保中心”,以政府信用为符合条件的首套房购买者担保。

  对于一些目前开盘的小户型房子,价格、位置比较适合未来刚需族购置的,政府可先行收购一部分,作为储备刚需房。一年后,根据符合条件需求者的申请予以出售,不受房价上涨的影响。如果出现房价下跌,跌价部分由政府与开发商共同承担,各负担一半。前提是由拥有楼盘的开发商申请,愿意接受政府的“团购”,这是一种“政企合作”的多赢模式。但政府“团购”不等于享有产权,房子还是开发商的,符合条件者从政府手中确认购房后,购房手续仍然按市场规则运作。

  刚需族申请政府储备房的顺序为当年已在城市有固定工作或自主创业的硕士研究生以上(含硕士)学历者、在城市工作两年以上拟购首套房的硕士研究生以上(含硕士)学历者、当年已在城市有固定工作的本科学历者、在城市工作两年以上拟购首套房的本科学历者、在城市有相对固定工作的大专学历者以及对城市发展作出贡献的农民工,包括见义勇为者。政府“团购”的资金来源为住房公积金结余。刚需族与开发商完成购房手续后,直接将购房款归还政府公积金账户,差额部分列入公共财政支出或由拆借公积金收益解决。

  重点推进住房消费,凸显出政府希望稳定房地产市场、避免楼市硬着陆的意图,新一轮房地产市场政策微刺激无疑将会继续升温。但目前房地产市场特征与过往有所不同,单纯的政策救市可能步入以往的恶性循环。因此,宏观政策必须切合国情、各个击破,向刚需族倾斜不仅激活刚需市场,稳定住房消费,更能破解城市新市民住其所居的问题,稳定人心,留住人才队伍,激发创新,利于城市发展,无疑是一多赢之策,值得各级政府启动智慧,积极推进。

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