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“举报自己”撤销合同,开发商太羞辱契约精神

来源:钱江晚报

作者:沈彬

2018-08-05 11:41:08

陕西一家开发商“举报自己”的操作震惊了全国。

西安部分消费者2016年通过签订认购合同的方式,从西安闻天科技实业集团有限公司购买了房屋,并支付全款。两年过去了,房价高涨了,开发商却以当时该项目没有预售许可证为由,起诉了12名消费者,要求确认“合同无效”。

众所周知,2016年以来各地房价都经过了一轮暴涨,如今开发商以自己当初没有取得房产预售许可证而“违法”为由,要确认合同无效,并不是主动“纠正错误”,而是贪图房价暴涨之后的红利。对于当初已经付了全款的消费者来说,无疑是一笔巨大的损失。

开发商提出的理由似乎挺有道理。2003年,最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。”且慢!最高法的这个司法解释后面还跟着半句话——“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”涉案房屋已经于今年6月8日获得《商品房预售许可证》,那么当初的合同就应该被“追认”为有效。按照最高法的司法解释,在诉讼期间取得预售许可证,都可以追认合同合法。

最高法作出如此规定,是为了尽量保持合同的稳定可预期。作为上位法的《城市房地产管理法》规定了出售房产必须有房屋预售许可证;同时,房屋买卖作为民事行为,也应当尊重当事人的契约自由,这是让市场经济发挥作用的一个重要的途径。最近十多年来,最高人民法院对于合同因为违反法律而无效的情形,一直在做“限制性的解释”,避免合同因为政府出了一个新规章、当初没有做合同备案等等行政瑕疵,就被判定为无效。

本案当中,开发商在没有房产预售许可证的情况下公开售楼,攫取资金,这是第一次违法;又在房价飙升的情况下,又企图通过“举报自己”违法来取消合同,既违法又失信,再次羞辱法律和诚信精神。

法理上说:一个人不能通过自己的不诚信而获利。诚实信用原则是民事行为的黄金法则,不能让开发商先通过行政违法卖房,然后在房价上涨之后,又以合同无效的借口撤销合同,把两头的便宜都占到了。在目前的房价狂飙中,司法应该起到“定海神针”的作用,要以司法判决引导合同主体诚信守约,弘扬契约精神。

再退一步说,即使合同被判定无效,那是因为开发商的过错造成的,其应该承担《合同法》所规定的“缔约过失责任”,开发商必须承担因房价上涨造成的购房人的损失。

此外,对于这次开发商的“自我举报”,房地产部门不能够“装没看见”。《城市房地产管理法》的第67条:违反规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,“没收违法所得,可以并处罚款”。西安当地就应该把之前违法销售的钱款全部没收,让违法且不诚信的开发商自作自受,求仁得仁。

[责任编辑:杨凡、赵国徽]

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